Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах, Скелеты в шкафу и юридические тонкости, Неделько В.В., Саутина О.Н., Сичинский К.А., 2021

Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах, Скелеты в шкафу и юридические тонкости, Неделько В.В., Саутина О.Н., Сичинский К.А., 2021.
        
   Руководство представляет собой обобщение опыта авторов по сопровождению сделок с недвижимостью, накопленного более чем за 20-летний период практики. В книге даны практические рекомендации для лиц, собирающихся продавать или приобретать недвижимость на торгах. В простой и доступной форме изложены общие понятия о торгах и правила участия в них. Основной акцент сделан на обзор особенностей, отличающих процесс покупки недвижимости на торгах от обычных «переговорных» сделок. Для покупателей приведена удобная гид-схема с перечнем действий, которые целесообразно предпринять для безопасной и выгодной покупки недвижимости на торгах.
Представлен обзор основных типов стратегий, используемых покупателями и продавцами на торгах. Все тезисы проиллюстрированы практическими кейсами, на примере которых выявлены их преимущества и недостатки.
Для арбитражных управляющих, юристов, адвокатов, консультантов по приобретению и управлению недвижимым имуществом, а также для лиц, имеющих намерение продать или приобрести недвижимость на торгах.




Зачем покупать и продавать недвижимость на торгах?
Существует распространенное мнение: «Покупать недвижимость на торгах стоит только в том случае, если она существенно дешевле рынка».

Получается, что любой собственник, выставляющий свой объект на продажу с торгов, априори рассчитывает продать его дешевле, чем при прямой продаже обычными методами. Но откуда такая благотворительность и кто эти добрые люди?

Может быть, все дело в том, что собственники вынуждены продавать свое имущество с торгов в силу требований законодательства или по каким-то иным причинам? Другими словами, продажа с торгов — это от безысходности и по принуждению?

Содержание.
От авторов.
Об авторах.
ВВЕДЕНИЕ, или О чем эта книга и кому адресована?.
ЧАСТЬ I. ПОЧЕМУ ИМЕННО ТОРГИ?.
Введение в часть I.
ГЛАВА 1. Зачем покупать и продавать недвижимость на торгах?.
1.1. Зачем собственники продают недвижимость на торгах?.
1.2. Зачем покупатели участвуют в торгах?.
ГЛАВА 2. Основные стратегии продавцов и покупателей на торгах.
2.1. Обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц при продаже имущества на торгах.
2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица.
2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица.
ЧАСТЬ II. ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ.
Введение в часть II, или Чем покупка недвижимости на торгах отличается от покупки в результате переговоров.
Особенность первая. Неравновесное положение сторон и «присоединительный» характер договора.
Кейс 1. Проигравший участник торгов оспорил их результаты из-за изменения договора после торгов.
Кейс 2. Из-за ошибок в описании недвижимости торги пришлось отменить по соглашению сторон.
Ценные советы.
Особенность вторая. Жесткий дедлайн и мало времени для принятия решения.
2.1. Минимального установленного законом срока между объявлением о торгах и их проведением часто недостаточно.
Кейс 3. Месяц на проверку и 300-страничное юридическое заключение с описанием рисков.
2.2. На практике срок для принятия решения об участии в торгах составляет гораздо меньше 30 дней.
Кейс 4. Десять часов на проверку недвижимости.
2.3. Из-за короткого срока для принятия решения покупатель фактически лишен возможности использовать кредитные средства для участия в торгах.
Ценные советы.
Особенность третья. Мало информации об объекте.
Кейс 5. Арбитражный управляющий «напугал» потенциального участника и не предоставил никакой разъясняющей информации.
Кейс 6. Приобрели квартиру с жильцами из-за отсутствия информации.
Кейс 7. Квалификации организатора торгов не хватило для грамотного формирования конкурсной документации.
Ценные советы.
Особенность четвертая. Задаток.
4.1. Победитель торгов должен заключить договор или потерять задаток, даже если выявил проблемы с объектом.
Кейс 8. Нелегкий выбор: потерять задаток или купить объект с «неприятным сюрпризом».
4.2. Задаток за участие в торгах может внести за участника любое третье лицо.
Кейс 9. Участника не допустили к торгам, так как задаток за него был перечислен другим лицом.
4.3. В некоторых случаях срок внесения задатка определяет закон, а не инициатор торгов.
Кейс 10. Задаток перечислили позже срока, установленного арбитражным управляющим.
4.4. Задаток за участие в торгах часто признается обеспечительным платежом в интересах продавца.
Кейс 11 В 2019 г. ФАСМО постановил, что задаток за участие в торгах в двойном размере возвращаться не должен.
Кейс 12. В 2021 г. Верховный Суд постановил вернуть задаток за участие в торгах в двойном размере.
Ценные советы.
Особенность пятая. Возможное противодействие продавца.
Кейс 13. Бывшая супруга гражданина-банкрота сделала все для продажи их совместной квартиры с торгов по максимальной цене.
Кейс 14. Через полгода после проведения торгов покупателю квартиры пришлось идти в суд, оспаривая требования супруги должника.
Ценные советы.
Особенность шестая. Высокий статус продавца или торговой площадки не гарантирует законности и безопасности торгов.
Кейс 15. Наличие согласия Управляющего делами Президента РФ на продажу государственной собственности не помешало отменить приватизацию санатория им. Орджоникидзе.
Ценные советы.
Особенность седьмая. Интересная цена.
Кейс 16. Оценка юридических рисков позволила покупателю выбрать правильную тактику на торгах и купить объект вдвое дешевле.
Ценные советы.
Особенность восьмая. Публичность информации.
Кейс 17. Суд отказал в оспаривании торгов в связи с истечением годичного срока давности Ценные советы.
Заключение к части II.
Гид покупателя недвижимости на торгах.
Часть III. ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ С ТОРГОВ.
Введение в часть III, или Частичное ограничение свободы распоряжаться имуществом по своему усмотрению — уникальная особенность продажи недвижимости на торгах.
Цель первая — продать недвижимость как можно дороже.
1.1. Продажа «дороже» при реализации недвижимого имущества на торгах по добровольному решению собственника (коммерческие торги).
1.2. Продажа «дороже» при вынужденной реализации имущества на торгах.
Цель вторая — продать недвижимость как можно дешевле определенному покупателю.
Зачем продавать дешево?.
Ситуация 1. После продажи «нужному» покупателю собственник фактически сохраняет контроль над имуществом.
Ситуация 2. Нужный покупатель официально купит объект дешево, но неофициально доплатит собственнику часть согласованной цены.
Ситуация 3. Собственник поможет определенному покупателю купить объект дешевле, а взамен получит некие преференции.
2.1. Продажа «дешевле» при реализации имущества на торгах по добровольному решению собственника (коммерческие торги).
Ситуация 4. Перевод недвижимости с одной структуры бенефициара на другую через торги.
2.2. Продажа «дешевле» при вынужденной реализации имущества на торгах.
Ситуация 5. Собственник хочет продать дешево определенному покупателю, а влияющие лица — как можно дороже кому угодно.
Ситуация 6. Собственник хочет продать дешево одному определенному покупателю, а влияющие лица — другому.
Цель третья — не допустить обжалования результатов торгов и расторжения заключенных договоров.
Кейс 18. Покупка подвальных помещений с общедомовым имуществом у Департамента городского имущества г. Москвы.
Выводы и ценные советы.
Заключение к части III.
Часть IV. ЧТО ТАКОЕ ТОРГИ? ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ.
1. Что такое торги?.
2. Какие бывают торги?.
2.1. Какие бывают торги в зависимости от порядка определения победителя?.
2.2. Какие бывают торги в зависимости от обязательности проведения торгов?.
2.3. Какие бывают торги в зависимости от порядка проведения?.
2.4. Какие бывают торги в зависимости от круга участников?.
3. Где можно найти информацию о проведении торгов?.
3.1. Как узнать о проведении торгов?.
3.2. Какая информация содержится в извещении о проведении торгов?.
3.3. В каких источниках публикуются извещения о торгах?.
4. Положение о торгах (аукционная / конкурсная документация). Что это и для чего оно нужно?.
4.1. Что такое Положение о торгах?.
4.2. Какая информация содержится в Положении о торгах?.
4.3. Где можно найти Положение о торгах?.
5. Как принять участие в торгах?.
5.1. Что нужно сделать, чтобы принять участие в торгах?.
5.2. Что такое задаток и как он оплачивается?.
5.3. Как подать заявку на участие в торгах?.
6. Как определяется победитель торгов и где это закрепляется?.
6.1. Как определяется победитель торгов?.
6.2. Где закрепляются результаты торгов и как с ними ознакомиться?.
7. Что делать после победы на торгах?.
7.1. Как заключается договор купли-продажи недвижимости по результатам торгов?.
7.2. Как происходит оплата цены?.
7.3. Для чего нужно регистрировать право собственности на приобретенную недвижимость и как это сделать?.
8. Что такое несостоявшиеся торги и какие у них последствия?.
8.1. В каких случаях торги могут быть признаны несостоявшимися и что это означает?.
8.2. Каковы последствия признания торгов несостоявшимися?.
9. Как оспорить результаты торгов, если вы с ними не согласны?.
9.1. В каких случаях продажа недвижимости с торгов может быть оспорена?.
9.2. Кто может обжаловать результаты торгов?.
9.3. В какой форме можно оспорить результаты торгов по продаже недвижимости?.
9.4. Каковы юридические последствия признания торгов по продаже недвижимости недействительными?.
Библиографический список.

Купить .





Теги: учебник по праву :: юриспруденция :: право :: Неделько :: Саутина :: Сичинский :: недвижимость :: имущество :: продажа :: покупка